ПО НЕДОСТАТКАМ, ОБНАРУЖЕННЫМ В ТЕЧЕНИЕ ГАРАНТИЙНОГО СРОКА (ст. 477 ГК РФ)
Обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не является основанием для отказа в иске, если он подтвердит, что недостатки были им обнаружены в течение гарантийного срока.
Во исполнение заключенного с предпринимателем договора компания организовала строительство жилого дома, который был введен в эксплуатацию.
Впоследствии предприниматель заключил договор купли-продажи этого объекта недвижимости (с земельным участком) с физическим лицом (покупателем).
В процессе эксплуатации жилого дома покупателем выявлены недостатки – на несущей конструкции (панели) дома образовалась трещина. В соответствии с заключением экспертизы, проведенной на основании договора с покупателем, выявленные дефекты являются результатом некачественного выполнения работ при строительстве дома. Покупатель направил в адрес компании претензию с требованием о возмещении стоимости устранения недостатков и затрат на экспертизу. Впоследствии требование к компании и предпринимателю о возмещение убытков за строительные недостатки дома, выявленные в гарантийный период, было уступлено покупателем обществу (цессионарию). Общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказал. Суды исходили из того, что претензия о выявленных недостатках дома была направлена за пределами установленного законом двухлетнего срока предъявления требований по качеству.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила вынесенные по делу судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее. Из положений статьи 476 ГК РФ следует, что бремя доказывания причин возникновения недостатков товара распределяется между сторонами договора купли-продажи (поставки) в зависимости от того, установлен ли на товар гарантийный срок. Если договором купли-продажи гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то согласно пункту 2 статьи 477 ГК РФ срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков объекта недвижимости составляет два года со дня его передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 200 ГК РФ.
Таким образом, установленный пунктом 2 статьи 477 ГК РФ двухлетний срок обнаружения недостатков товара не является сроком исковой давности для судебной защиты. Обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не лишает его права на судебную защиту, но обязывает представить доказательства обнаружения недостатков именно в течение гарантийного срока.
Вместе с тем судами не учтены доводы истца о том, что о наличии строительных недостатков в приобретенном объекте недвижимости покупателю, как следует из искового заявления, стало известно через 5 месяцев после начала его эксплуатации, то есть в пределах двух лет с момента передачи объекта по договору купли-продажи, заключенному с предпринимателем.
